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アパートやマンションを所有していると、築年数が経過するにつれて「そろそろ外壁塗装をした方がいいのか」「防水工事はいつ頃必要なのか」と悩まれることがあると思います。

結論からいうと、アパート・マンションの修繕時期は、築年数だけで判断するのではなく、現在の建物の状態を確認して決めることが重要です。

同じ築15年の建物でも、外壁材や構造、日当たり、雨風の当たり方、過去の修繕履歴などによって劣化状態は大きく異なります。

特に静岡市では、沿岸部と内陸部でも建物が受ける影響が異なります。そのため、単純に「築○年だから塗装」と決めるのではなく、建物ごとに状態を確認する必要があります。

アパート・マンションの修繕時期はどう決める？

アパート・マンションの外装リフォームには、ある程度のメンテナンス周期があります。しかし、これはあくまでも点検や修繕を検討するための目安です。

たとえば、同じ時期に建てられた建物でも、海に近い場所と内陸部では鉄部のサビ方が異なる場合があります。また、日当たりの良い南面と湿気が残りやすい北面でも外壁の劣化状態は変わります。

そのため、築年数だけではなく、次の3点を確認することが大切です。

築10年前後から確認したい劣化症状

外から見ただけでは問題がないように見えても、近くで確認すると塗膜やシーリング、防水部分などに劣化が始まっていることがあります。

外壁・シーリング

特に確認したいのが、外壁塗装とシーリングです。

• 外壁を触ると白い粉が付く「チョーキング」
• 塗膜のひび割れ・剥がれ
• 外壁材のひび割れ
• シーリングのひび割れ・硬化・剥離
• 雨筋汚れ
• カビ・藻・苔

こうした症状を放置すると、塗装だけではなく外壁材そのものの補修が必要になる場合があります。

鉄骨階段・手すりなどの鉄部

アパートでは、鉄骨階段や廊下、手すり、駐輪場など多くの鉄部が使われています。

塗膜が劣化して鉄が露出するとサビが進行します。初期段階であればケレンと塗装で対応できる場合がありますが、腐食が進行すると溶接補修や部材交換が必要になることもあります。

屋上・ベランダ・共用廊下の防水

屋上やベランダ、共用廊下などの防水部分も重要です。

防水層にひび割れ・膨れ・剥がれなどが発生している場合、そのまま放置すると雨水が下地へ侵入する可能性があります。

雨漏りが発生してからでは補修範囲が大きくなることがあるため、定期的な点検がおすすめです。

建物構造によってチェックポイントは違う

木造アパート

木造アパートでは、窯業系サイディングが使用されているケースが多く、外壁塗膜だけでなく目地やサッシ周囲のシーリング状態も重要です。

シーリングが切れている場合には、雨水が外壁内部へ入り込む原因になることがあります。

鉄骨造アパート

鉄骨造では、外壁に加えて鉄骨階段・手すり・柱などのサビを確認します。ALC外壁の場合には、目地シーリングやひび割れについても確認が必要です。

RC造マンション

RC造ではコンクリートのひび割れ、塗膜の浮き、タイルの浮き・剥離、屋上防水などが主なチェックポイントになります。

特にタイルの浮きや剥離は安全面にも関係するため、異常が疑われる場合には早めの調査が重要です。

劣化症状から修繕の優先順位を考える

すべての劣化を同時に直さなければならないわけではありません。建物診断では、症状の緊急度を分けて考えることが重要です。

修繕は入居率や物件の印象にも関係する

入居希望者が内見するとき、室内だけを見ているとは限りません。

外壁、エントランス、階段、共用廊下、駐輪場なども物件の第一印象を左右します。

外壁が大きく色あせていたり、鉄骨階段にサビが目立っていたりすると、室内がきれいでも建物全体が古く見えてしまうことがあります。

外壁塗装や外装リフォームを適切なタイミングで行うことは、建物の防水性能を維持すると同時に、美観を整え、管理状態を良好に保つことにもつながります。

入居中でも外壁塗装はできる？

アパート・マンションでは、入居者様が生活している状態で外壁塗装や防水工事を行うことが一般的です。

そのため、戸建て住宅以上に入居者様への配慮と事前案内が重要になります。

たとえば工事中には、足場の設置、高圧洗浄、塗装作業などによって、騒音や臭いが発生することがあります。また、洗濯物を外に干せない日や、駐車場・駐輪場の移動をお願いするケースもあります。

こうした内容を工事開始直前に突然伝えるのではなく、事前に工事期間や注意事項を案内しておくことが、入居者様とのトラブル防止につながります。

修繕前に建物診断を行うメリット

修繕を検討するときに大切なのは、いきなり工事内容を決めることではありません。

まず「現在どこが傷んでいるのか」を正確に把握することが重要です。

必要な工事の優先順位が分かる

建物全体を調査することで、「すぐに補修した方がよい場所」と「数年後でも問題ない場所」を整理できます。

すべてを一度に工事するのではなく、建物の状態と予算に合わせて優先順位を決めることで、無理のない修繕計画を立てやすくなります。

見積内容を判断しやすくなる

アパート・マンションの工事では、見積金額だけを比較すると工事内容の違いが分かりにくいことがあります。

どこを、どのような方法で、どの程度補修するのかを明確にしておけば、見積内容が建物の状態に合っているか判断しやすくなります。

施工面積の確認も重要

外壁塗装では施工面積によって必要な塗料量が変わります。

そのため、単純な坪数だけで計算するのではなく、実際の外壁面積や塗装範囲を確認したうえで見積もることが重要です。

10年先を考えた修繕計画を

アパート・マンションの修繕は、今回の工事だけで完結するものではありません。

たとえば現在、外壁塗装とシーリング工事を行った場合でも、数年後には鉄部や防水の点検が必要になることがあります。さらにその先には、給湯器などの設備交換や次回の塗り替え時期もやってきます。

今後必要になりそうな工事をあらかじめ整理しておけば、修繕費用も計画的に準備しやすくなります。

よくある質問

築10年になったら必ず外壁塗装が必要ですか？

必ずしも築10年で塗装が必要とは限りません。外壁材や塗料、立地条件によって劣化状況は異なります。築10年前後は、工事時期というより一度建物の状態を詳しく確認する時期と考えるとよいでしょう。

雨漏りしていなければ修繕しなくても大丈夫ですか？

雨漏りが発生していなくても、シーリングや防水、鉄部などが劣化している場合があります。雨漏りが発生してからでは補修範囲が大きくなる可能性があるため、早めの点検がおすすめです。

入居者がいても外壁塗装できますか？

可能です。ただし、高圧洗浄や足場設置、塗装作業などに伴う騒音・臭い・洗濯物・駐車場などへの配慮が必要です。事前案内を含めた工程管理が重要になります。

外壁塗装と防水工事は一緒にした方がいいですか？

建物の状態によります。同時施工によって足場を有効活用できる場合もありますが、劣化していない部分まで工事する必要はありません。建物診断を行い、必要性を確認して判断します。

静岡市のアパート・マンション修繕はご相談ください

アパート・マンションの修繕で重要なのは、「壊れてから直す」のではなく、現在の劣化状態を把握しながら計画的にメンテナンスすることです。

築年数だけで判断するのではなく、過去の修繕履歴、外壁・屋根・シーリング・防水・鉄部などの状態を確認し、「今必要な工事」と「数年後でもよい工事」を整理していきましょう。

静岡外壁塗装相談センターでは、静岡市を中心にアパート・マンションの外壁塗装、屋根塗装、防水工事、シーリング工事などのご相談にも対応しています。

「所有しているアパートがそろそろ塗り替え時期か知りたい」「修繕費用を把握しておきたい」「他社から大規模修繕を提案されたので、本当に必要なのか確認したい」といった段階でもお気軽にご相談ください。